As inspeções técnicas em edificações são de fundamental importância pois é uma ferramenta básica de todo síndico na administração de um condomínio, ele encontrará materializado em laudo técnico todas as necessidades de interferências, inclusive contendo prazos para elaboração da manutenção periódica do que é prioridade, urgente e necessário.

A Inspeção técnica em edificações é realizada por profissional qualificado (Engenheiro Civil com comprovada experiência na área), trata-se de uma inspeção geral na edificação onde é feita toda materialização fotográfica das patologias encontradas (erros de projeto, erros e falhas na execução estrutural, na execução dos elementos de fechamento, na execução do nivelamento e prumo, nas instalações hidráulicas, nas instalações elétricas, nas instalações dos elementos de segurança, nos elementos de vedação, nos elementos de revestimentos e falta de adequações), após esta etapa concluída, é elaborado laudo técnico no qual relaciona as patologias encontradas e a solução para as mesmas. Cidades como Balneário Camboriú/SC já entenderam a importância que a inspeção técnica nas edificações tem, fez-se a lei municipal 2805/2008 na qual visando a segurança dos condôminos, estabelece a periodicidade das inspeções e prazos para correção de patologias. A inspeção técnica realizada de maneira periódica traz diversos benefícios aos proprietários e moradores, tais como: valorização do imóvel, menor necessidade de reparos futuros, aumento da vida útil do imóvel dentre outras.

O laudo técnico Ad Perpetuam Rei Memoriam, também conhecido como Laudo Preventivo ou de Vizinhança trata-se de uma produção antecipada de provas, o qual pode ser feito tanto pela construtora que irá construir em local cercado de edificações e visa registrar o estado físico das mesmas em momento anterior à construção da obra, ou também para a vizinhança que com o mesmo objetivo visa resguardar seus direitos, vale salientar que o contratante deve contratar Eng. expert nesta área que tenha conhecimento de inspeção técnica, execução de obra e saiba por experiência a quantos metros da obra haverá influência de movimentação de solo na vizinhança,  também que em inspeções técnicas de vizinhança devem ser inspecionadas todas as paredes, pilares, vigas e lajes, tudo deve ser relacionado em laudo técnico para que caso haja danos em tais elementos, o responsável possa ser cobrado das suas devidas responsabilidades.

            O laudo em questão é de suma importância para que direitos sejam resguardados, acerca do tema a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) trata na norma NBR 12.722 ? Discriminação de serviços para construção de edifícios:

? 4.1.10 Vistoria preliminar

4.1.10.1 Toda vez que for necessário resguardar interesses às propriedades vizinhas à obra (ou ao logradouro público) a ser executada, seja em virtude do tipo das fundações a executar, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e estabilização, rebaixamento de lençol d?água, serviços provisórios ou definitivos a realizar, deve ser feita por profissional especializado habilitado uma vistoria, da qual devem resultar os seguintes elementos:

1. a) planta de localização de todas as edificações e logradouros confinantes, bem como de todos os logradouros não-confinantes, mas suscetíveis de sofrerem algum dano por efeito da execução da obra;
2. b) relatório descritivo com todos os detalhes que se fizerem necessários a cada caso, das condições de fundação e estabilidade daquelas edificações e logradouros, além da constatação de defeitos ou danos porventura existentes nelas.

4.1.10.2 Todos os documentos referentes à vistoria devem ser visados pelos interessados, devendo haver cópia à disposição deles. ".

            O laudo técnico Ad Perpetuam Rei Memoriam deve ser realizado nas condições estabelecidas na norma e no parágrafo anterior para que assim, possa de maneira eficiente e eficaz vir a solucionar possíveis impasses entre as partes envolvidas.

As estruturas de concreto armado ao longo do tempo se deterioram e principalmente as mais antigas, que foram baseadas na antiga norma NB 1/1960 - cálculo e execução de obras em concreto armado, onde determinava que a camada de proteção das armaduras era menor do que as atuais, e não haviam separadores de armaduras das fôrmas de concretagem padronizados a venda no mercado para cada diâmetro e afastamento das citadas fôrmas como determina a norma atual NBR 6118. A antiga norma não previa também camadas de proteção maiores nas armaduras de estruturas, principalmente as que se encontram mergulhadas em meios altamente agressivos como é o meio de atmosferas marinhas. Ao longo do tempo, sais se infiltram no revestimento de reboco, e nas estruturas de concreto alcançando as ferragens, A oxidação das ferragens originam forças radiais de expansão no contorno das armaduras, provocando a quebra do concreto, o descolamento do revestimento de reboco seguido de possível queda.

O tratamento das armaduras corroídas de estruturas de concreto armado, não devem ser tratadas por leigos (mestres de obras, pedreiros, dentre outros), toda e qualquer estrutura que apresenta corrosão em suas armaduras devem ser tratadas por orientação de um engenheiro civil patologista, ou que tenha profundo conhecimento em tratamento de estruturas. Pois se as armaduras apresentarem deterioração acima de 10% do diâmetro original, é recomendável que tais armaduras sejam tratadas e reforçadas, tal reforço deve seguir o que determina a NBR 6118.

A argamassa que deve ser utilizada para o conserto do concreto deve ser minuciosamente estudada e aplicada, visto que em diversas estruturas de concreto armado antigo (NB1) foram utilizados FCK  15MPA (A sigla FCK, do inglês, Feature Compression Know, foi traduzida para o português como Resistência Característica do Concreto à Compressão, um conceito imprescindível para calcular com exatidão a medida de material com relação à estrutura que será utilizada) e com inconveniente, em muitas estruturas foi utilizado como agregado graúdo o seixo rolado com material deletério, por isso da necessidade e importância de fazer uma recuperação estrutural acompanhada por um profissional engenheiro civil experiente no tratamento de estruturas em concreto armado. Caso contrário (o de estar recuperando estruturas de maneira empírica) pode provocar o aceleramento da deterioração ao invés da recuperação.

Instalar ganchos galvanizados a fogo ou de inox no sentido horizontal, não no topo, observamos ainda que se houver condições técnicas de instalar as redes de proteção na parte interna dos apartamentos de maneira que não ofereça risco as crianças, é desta forma que deve ser executado.

A ação correta a ser tomada é a contratação de um profissional técnico com conhecimento na área de patologias, afim de avaliar in loco as rachaduras e dar a solução correta a ser tomada.

Segundo Rebello (2008, p. 57), recalque é a deformação do solo quando submetido a cargas, provocando movimentação na fundação que, dependendo da intensidade, pode resultar em sérios danos à estrutura. Todas as edificações (em construção ou após conclusão) estão sujeitas à recalques até que se atinja o equilíbrio entre a carga aplicada e o solo, cada caso é um caso e variáveis diferentes interferem nos valores de recalques admissíveis para cada edificação, porém segundo Teixeira e Godoy (1998) a fixação desses valores admissíveis é dificultada pela gama de materiais envolvidos nas construções, como também na dificuldade de se avaliar a interação solo-estrutura de um dado problema, na literatura encontramos os níveis de recalques admissíveis para edificações de acordo com a idade e tipo de fundação e estes são usados como referência quando do controle de recalque da edificação.

Quando existe camada compressível de solo, o movimento da camada, provocado por cargas verticais assimétricas, afeta o comportamento das estacas que atravessam essa camada.  As cargas verticais assimétricas podem ser provocadas por aterro ou por escavação.

Segundo Alonso (1991), se os esforços transversais advindos desse efeito não forem equilibrados pelas estacas, ou por um escoramento da estrutura, esta poderá se deslocar transversalmente, aparecendo fissuras na mesma.

Por isso é de grande importância a realização de estudo detalhado do solo e da vizinhança quando da execução de obra nova, pois a escavação ou aterro descuidado de um terreno, rebaixamento de lençol freático podem influenciar as fundações de construções circunvizinhas, bem como a execução de fundações descuidadas em obras novas podem também afetar as fundações de construções circunvizinhas quando há ocorrência de sobreposição de bulbos de tensões.

Para tanto é de fundamental importância que com certa periodicidade e principalmente quando da execução de obras novas na vizinhança o condomínio contrate empresa especializada para realização do controle de recalques da edificação, neste controle de recalques será verificado por meio de benchmark, nível e aparelhos fixados nos pilares a velocidade de recalques diferenciais e distorções angulares, trazendo segurança aos moradores em conhecer se o edifício está se movimentando ou não e para que assim medidas preventivas ou corretivas possam ser tomadas com agilidade e segurança.